Premier loyer impayé
Vérifier le bail, arrêter un décompte exact et mobiliser sans délai la caution, l’assurance ou Visale.
Faire analyser
04 84 25 40 91Avocat en droit immobilier · Marseille
Loyers impayés :reprenez le contrôle de votre bien.
Le cabinet Julien Ayoun accompagne les propriétaires bailleurs à chaque étape de la procédure d’expulsion locative, du premier impayé à la libération des lieux.
Une stratégie claire, un calendrier réaliste et des honoraires annoncés avant d’agir.
21+années d’exercice
MarseilleBarreau & juridictions locales
Bailleursparticuliers & professionnels
01 — Agir au bon moment
Un impayé n’est pas seulement une dette. C’est une procédure qui doit être maîtrisée.
Plus le dossier est qualifié tôt, plus il est possible de préserver les loyers, les garanties et le calendrier d’exécution. L’urgence n’autorise aucune approximation.
Commandement déjà délivré
Contrôler sa validité, les sommes visées, les mentions obligatoires et le point de départ du délai.
Faire analyserAudience ou jugement en cours
Structurer les pièces, chiffrer la créance et anticiper les délais de paiement ou d’exécution sollicités.
Faire analyserOccupant sans droit ni titre
Qualifier exactement l’occupation : locataire maintenu, sous-locataire, hébergé ou occupant entré par voie de fait.
Faire analyser02 — La méthode
Une trajectoire procédurale lisible, du bail jusqu’à l’exécution.
Le cabinet pilote l’enchaînement des actes et coordonne les intervenants. Chaque étape est adaptée aux pièces, au type de bail et à l’objectif prioritaire du bailleur.
Étape 1
Qualifier et chiffrer
Audit du bail, de la clause résolutoire, de la dette, des paiements, des garanties et de la situation du locataire.
Étape 2
Mettre en demeure et commander
Coordination avec le commissaire de justice. En bail d’habitation, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux.
Étape 3
Saisir le juge compétent
Assignation devant le juge des contentieux de la protection, demandes de résiliation, expulsion, condamnation et indemnité d’occupation.
Étape 4
Faire exécuter la décision
Signification, commandement de quitter les lieux, délais légaux, concours de la force publique et suivi du recouvrement.
Le point de vigilance
Les délais ne sont pas tous compressibles. En revanche, un dossier complet évite les nullités, les renvois inutiles et les actes délivrés sur une créance mal arrêtée.
03 — Protéger l’actif
Attendre a un coût. Agir sans méthode en a un autre.
Une procédure utile doit traiter simultanément la libération du bien, la dette et les garanties disponibles. Le cabinet hiérarchise les leviers selon leur efficacité réelle.
Préserver la preuve
Bail, décompte, actes, échanges et historique de paiement cohérents.
Limiter l’aggravation
Mobiliser les garanties et ne pas laisser la dette croître sans stratégie.
Anticiper l’exécution
Préparer dès l’assignation les difficultés de délais, de solvabilité et de concours public.
Diagnostic du dossier
Six pièces suffisent pour commencer sérieusement.
Adressez les documents disponibles. Le cabinet vous indique les pièces manquantes, la voie procédurale envisageable et les premières diligences à accomplir.
- 01Bail et éventuels avenants
- 02Décompte détaillé des loyers et charges
- 03Échanges, relances et mises en demeure
- 04Actes déjà délivrés et décisions obtenues
- 05Caution, garantie Visale ou assurance loyers impayés
- 06Titre de propriété et identité du bailleur
Maître Julien AyounAvocat au Barreau de Marseille
04 — Le cabinet
Un avocat qui vous dit où vous allez — et pourquoi.
Maître Julien Ayoun exerce à Marseille depuis plus de 21 ans. Son cabinet intervient régulièrement en contentieux locatif, baux d’habitation et baux commerciaux, aux côtés des propriétaires, investisseurs et professionnels de l’immobilier.
Notre ligne de conduiteNe pas promettre un délai impossible ; ne perdre aucun de ceux que la loi permet de maîtriser.
Honoraires lisibles
Forfait procédure d’expulsion
Après examen du bail, du décompte et des actes déjà accomplis.
À partir de1 000 € HT
Vérifier mon dossier Hors frais de commissaire de justice, débours et actes d’exécution. Convention d’honoraires préalable.
05 — Questions fréquentes
Des réponses nettes avant de décider.
Ces repères sont généraux. La stratégie dépend toujours du bail, des actes et de la chronologie exacte.
01Quand faut-il consulter après le premier impayé ?+
Dès le premier incident sérieux. L’analyse précoce permet de fiabiliser le décompte, de déclarer le sinistre aux garants dans les délais contractuels et de choisir entre négociation encadrée, commandement de payer et action judiciaire.
02Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?+
Aucune durée sérieuse ne peut être promise avant l’audit. Elle dépend du bail, des actes déjà délivrés, des délais légaux, de l’audiencement, d’éventuels délais judiciaires, de la trêve hivernale et des conditions d’exécution. Le cabinet remet un calendrier réaliste après examen des pièces.
03Peut-on agir pendant la trêve hivernale ?+
Oui. La procédure judiciaire peut être engagée ou poursuivie. En principe, c’est l’exécution matérielle de l’expulsion d’un logement qui est reportée du 1er novembre au 31 mars, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
04Le juge peut-il accorder des délais au locataire ?+
Oui, sous les conditions légales et selon la situation soumise au juge. La qualité du décompte, l’historique des paiements, les engagements antérieurs et la situation respective des parties doivent donc être documentés avec précision.
05Peut-on demander à la fois l’expulsion et les loyers dus ?+
Oui. L’action peut cumuler, selon le dossier, la résiliation du bail, l’expulsion, la condamnation au paiement de l’arriéré et la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. Le recouvrement dépend ensuite des actifs et de la solvabilité du débiteur.
06Pendant combien de temps les loyers restent-ils réclamables ?+
En bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’action en paiement des loyers et charges se prescrit en principe par trois ans. L’analyse des dates, des actes interruptifs et de la nature exacte des sommes reste indispensable.
Votre bien. Vos loyers. Votre calendrier.